マンションや一戸建てを賃貸運営している経営者の人には適切な時期に
リフォームや修繕をする義務がありますが、リフォームや修繕をすることで
税金の面でも変化が現れるのを知っているでしょうか。
この記事では、リフォームや修繕をした時の減価償却についてと
対象になる施工の内容や計算方法を詳しく説明します。
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目次
減価償却費とは
マンションや一戸建てを賃貸経営し収入を得ている人は物件にかかった費用を
経費として計上することができますが、その時に費用を一括計上せずに
減価償却を使って数年に分けて少しずつ計上することがおすすめです。
減価償却とは資産である物件取得にかかった費用を一括で計上せずに
数年に分けて分割で計上する仕組みを指します。
使用し続けると年々価値が減少していく住宅や機械装置が対象になり
土地など年月が経っても価値が下がらないものは対象にはならず減価償却の必要もありません。
減価償却費の計算方法は物件の耐久年数によって変わり、鉄筋
木造など物件の構造によっても変化するので、計算する時には注意が必要です。
耐久年数とは
耐久年数とは国が定めた、資産を使用することができる期間を指し
減価償却費を計算する時の金額を決めるものになります。
耐久年数は物件の構造によって変化し、住宅用鉄筋コンクリート造では47年
木造・合成樹脂造は22年、木骨モルタル造は20年と細かく決められています。
また物件のリフォームをした場合には耐久年数が変化することもあります。
クロス張替えやキズ補修などの小さな修繕ならば減価償却の必要はありませんが
増築や改築、リノベーションなど大規模なリフォームは建物の価値が上がり
新築と同じような耐久年数で新しく減価償却を行わなければなりません。
減価償却費対象となるリフォーム
減価償却となるリフォームにはどのような種類があるのかを説明します。
リフォームの費用や修繕内容によって減価償却が必要になるかが変わり
リフォーム費用が「資本的支出」なのか「修繕費」なのかが減価償却の
必要性の決め手になるのです。
資本的支出
建物の耐久性や価値を高めるリフォーム費用を資本的支出と言い
金額20万円以上で建物の現状維持ではなく価値を向上するものを指します。
具体的には建物の増改築や非常階段など追加設備の取付
リノベーションなどのリフォームや間取りの変更などが該当します。
基準としては、費用が20万円以上・資産の価値や耐久性が増す修繕になります。
修繕費
建物の原状回復・維持を目的とした小さなリフォーム費用のことを修繕費と言い
原則金額20万円以下のものを指します。
しかし3年以内周期で定期的に行うリフォームであれば
20万円以上でも修繕費として扱うことができます。
また災害などの損傷修復は修繕費として計上することができます。
具体的には屋根や壁の張替、フローリングの張替
災害で損傷した屋根などの修繕などが該当します。
基準としては費用が20万円以下・原状回復を目的とした修繕になります。
資本的支出と修繕費のどちらで計上したらメリットが大きいのかは状況によって変わります。
経営的なメリットを考えると、利益が多く出た年度は
経費をたくさん計上すると翌年の税金を抑えることができるので
「修繕費」でまとめて計上する、銀行などに資金融資を申し込みたい年には
経営が好調でなければいけないので「資本的支出」で経費を抑えて計上するなど
その年の状況によって変えるのがポイントでしょう。
減価償却費の計算方法
資本的支出になる大規模リフォームを行うと減価償却をしなければいけません。
減価償却費の計算方法は「定額法」と「定率法」があり
リフォーム箇所により使用する計算方法も異なります。
ここでは減価償却費の計算方法や注意点を説明します。
定額法
建物部分のリフォームは定額法で計算することになります。
建物部分か建物付随設備なのかで計算方法が変わるので
複数個所をリフォームした時には注意しましょう。
具体的には外壁塗装や断熱の工事、仕切り壁の撤去などの施行のことです。
定額法は毎年同じ金額を計上する方法で、リフォーム費用×定額法の耐久年数に応じた償却率
で計算されます。
例として鉄筋コンクリート造の建物を1000万円で外壁塗装した時
1000万円×0.022＝220000円
（鉄筋コンクリートの耐久年数47年 償却率0.022）
となり年間22000円の減価償却費計上となります。
償却率は国税庁ホームぺージに記載されているので参考にしてください。
定率法
エアコンなどの建物付随部分は定率法でも計算も可能です。
具体的にはトイレやキッチン、エアコンなどの設備交換のことです。
定率法は年が経つごとに少しずつ償却費が減少していく方法で
（リフォーム費用－償却累計額）×定率法の耐久年数に応じた償却率
で計算されます。
例として1000万円でトイレ設備の交換をした時の一年目は
（1000万円－０）×0.133＝1330000円
となり、一年目は1330000円の減価償却費計上、次年度から少しずつ減少していきます。
建物付随部分は定額法と定率法のどちらで減価償却をするか選ぶことができますが
どちらを選ぶべきかは状況によって変化します。
先ほどのトイレのリフォームを定額法で計算すると、減価償却費が670000円となります。
定額法では高い税率でも経費を使える可能性が高くなり
一定の所得を超えて税率が上がってしまった時などは定額法を使ったほうが
資金が手元に残りやすくなります。
しかし資金を回収するのに時間がかかるでしょう。
その一方で定率法を使用すれば初年度は多くの金額を経費計上しなければなりませんが
手元には早くお金が戻ってくるでしょう。お金が必要な時には定率法がおすすめです。
まとめ
年月とともに価値が減少する建物は減価償却が必要ですが
リフォーム内容や選ぶ計算方法により税金面や資金繰りが大きく変わります。
この記事を参考に、賢く経費計上をして節税対策に役立ててください。
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